對建築業者來說，這次的房市寒冬，比921還要冷得多。在政府稅制政策搖擺不定下，近1年全國房市成交量銳減，尤其最重要的首購買盤，現在已全無買氣，業者預測，如果房地合一稅制確定執行，這波房價恐怕會持續下修，「誰不趕緊降價變現，誰就是溫水中的青蛙。」
 
今日台中市不動產業者舉辦房市回顧與展望座談會，戴德梁行董事總經理顏炳立在會中明言：「現在『溫和下修』的趨勢不變，而且會持續一段時間，一定要有量，大家才可以活，而成交量就藏在價格裡！」
 
目前不少業主、投資客還在緬懷過去榮景，價格仍堅持，而買方還在等合理價格，從前2年建照申請量來看，今年度將有大量新成屋釋放出來，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示：「預售屋加上新成屋，賣壓將會非常龐大，若不降個10~15%，賣不掉很正常。」
 
不過最令建築業者擔憂的，莫過於房地合一稅，該稅制已讓大量資金流入日本、東協。台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘直言，台灣最根本的問題，在於產業結構無法讓薪資提升，政府不能將責任推給建商，更不應該單打擊內需產業，以為一帖藥能治癒各種病。
 
「現階段房地合一稅的不確定性，影響的是交易量，不過如果真的實施，全國810萬戶有屋族都會受影響，該稅制對房價下降沒有意義，建築業死了，對政府、老百姓絕沒好處。」魏嘉銘強調：「相較於房地合一稅，社會住宅才是居住正義的唯一解藥，對於社會住宅，我們願意全力配合。」（洪子恩／台中報導） 

壓力增加
【廖珮君╱台北報導】金管會明年起，擬提高各銀行不動產授信提存準備金比率到1.5%，為反映成本，華南銀、第一銀、彰銀等行庫已擬提高房貸利率，明年起利率約調升0.07~0.2個百分點，房貸利率正式站上「2」字頭，首購族房貸利率上探2.1%~2.2%，民眾買屋壓力增加。

目前各大行庫推出針對一般首購族的房貸利率，最低已從1.95%起跳，明年將揮別「1字頭」房貸。行庫主管說，明年不動產市場至少有4大項利空，看壞明年不動產市場，估明年房貸將零成長。 

華南銀副總高榮成說，4大原因保守看明年房市，一是政府抑制房市措施，包括增提不動產授信提存準備金比率，將使各銀行成本增加，二是實施容積總量控管，將使供給量大增，三是明年美國擬升息，最後是2016年的房地合一稅制上路，讓民眾購屋陷入觀望。
高榮成說，研判明年房市交易量將持續萎縮，房價將陷盤整、購屋族買房觀望、投資客退場，不看好明年不動產市場。
他說，華南銀今年房貸成長約3.8%，明年目標預算僅成長1.2%幾乎腰斬，也影響明年個金放款，僅將成長2%。華南銀目前每月房貸攤還80億元，1年還款1000億元，新貸放僅就補足攤還部分，再小幅成長。
而彰銀和一銀明年房貸則將維持「零成長」，僅就攤還部分再補足。彰銀副總施建安說，彰銀目前房貸餘額約2900億元，今年還有成長2%，但看壞明年房市，明年估房貸「零成長」，房貸僅維持現有水準。
3大行庫主管坦言，金管會明年擬提高不動產授信提存準備金比率，使各銀行資金成本增加，3行庫擬全面拉高房貸利率，擬區分自住型和非自住型，自住型利率擬加碼0.075~0.08個百分點，非自住型0.15~0.2個百分點。 

房貸成數嚴格控管

如貸款20年、500萬房貸，若是自住型，利率若升0.08個百分點，每年本息支出將增2280元；若非自住型，利率若大舉升0.2個百分點，每年本息支出更大增5700多元，房貸族還款負擔加重。
行庫主管說，明年房市將以自住型為主，房價所得比降低，但也因房市展望差，明年各銀行鑑價將更保守，估房貸成數會嚴控。如華南銀首購族想貸到逾8成，房子坐落地需是台北市，且負債所得比60%以下。 

意願屢創新低。據中信房屋最新「宅指數」調查，2年內有購屋計劃的民眾僅44.4%，為調查5年來最低，年底前想購屋的民眾甚至才1.1％。專家認為第4季是市場關鍵觀察期，若安然度過，明年買氣才可能回升。

年底選舉的干擾讓房市買氣急凍，民眾購屋意願創5年新低。資料照片

中信房屋昨公布今年第3季「宅指數」調查，2年內有購屋計劃的民眾再創新低，僅44.4%，較上季的48.6%下降了4.2個百分點，其中3個月到半年內有願意進場的買方，由上季4.2%跌至本季的2%，3個月內想要買房的更只剩1.1%，顯示近期除了房地合一稅的政策干擾外，年底選舉也是重要變數，民眾想等選舉結果揭曉後再進場買房，短期買氣觀望濃。 

雙北購屋預算皆跌本季台北市購屋預算為1102萬元，較上季減幅達11.05%，為2年來新低；新北市購屋預算也下降到959萬元，桃園縣更是一口氣下修161萬元，從上季的812萬降至651萬元

此外，，為預算下修最大地區。但台中、新竹等地購屋預算反而上揚，台南市購屋預算更大增156萬元至728萬元。 

看好高雄氣爆都更

中信房屋副總經理劉天仁表示，投資客撤場後，僅剩有購屋需求的自住客撐場，他們預算較低，所以購屋預算自然下修，目前以小坪數，低總價的產品為市場主流；而台南地區一直都以當地客需求為主，較不隨環境變動影響。
值得一提的是，氣爆前的高雄，第2季購屋投資比例為35.6%，但氣爆過後第3季調查，購屋投資比例卻大幅提升至41.5%，劉天仁認為，有些投資客看好氣爆後的都市更新，伺機考慮投資高雄。 

民眾期待打房奏效

以2年內有購屋計劃的買方來看第4季房價表現，認為價量持平的民眾最多，高達26.8%，其次也有20.8%的民眾認為將量縮價平偏漲。劉天仁提及，今年第3季量縮顯著，第4季是重要關鍵，若能安然度過，應可維持量縮價漲。
網路地產王總經理陳韻如指出，目前市場未如過去金融海嘯那樣買氣潰散，買方仍舊想買，只是不急的買方暫緩出手，預估明年第1季、第2季才會有遞延的買氣出現。
在台北市工作的劉昱成說，前陣子開始關注房價，已立定買房目標與計劃，但目前政府打房政策接連釋出，還在看房價有無鬆動的可能，暫且按兵不動。

內政部營建署將月平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用住宅，也是一般認為的空屋。

台北中山區較多

去年全國低度使用住宅佔存量比例10.5％，比2012年10.63％微幅下降，雙北市7~8％低於中南部。營建署土地組組長王安強表示，北部人口密集，低度使用住宅比例也較低。 
新北市歷年低度使用住宅數量多在11~12萬戶，以淡水、板橋和三重較多，皆為屋齡5年內的新成屋；新北市去年第4季三重、中和、汐止、板橋、淡水、新店、新莊的各區新建餘屋住宅數都超過平均值400戶。 
台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文指，新北市空屋集中在推案量大的地方，部分空屋賣不出去、部分非自住，但這些量體都形成潛在賣壓，若利率調升，區域房價便會率先鬆動。 
台北市空屋數以中山區、北投區與大安區戶數較高；台中市則以西屯區、北屯區與北區為主；高雄市是鳳山區、三民區和楠梓區。 

專家：囤房嚴重

去年全國空屋率10.5％，若觀察同期國際都市空屋率，香港4.1％、倫敦1.76％、新加坡6.2％，計劃主持人、龍華科技大學副教授林素菁表示，國際計算基準不同，難以一併比較，彭建文認為台灣囤房情況相當嚴重。